Come registrare un contratto di affitto online

da | Siti web e servizi online

Dopo aver stipulato un contratto di affitto o di locazione di beni immobili, con una durata superiore a 30 giorni, è obbligatorio registrarlo. La registrazione avviene presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e deve essere svolta dal locatore, il proprietario dell’immobile o dal locatario, l’affittuario, che devono versare un’imposta di registro, dopo aver fornito una copia del contratto e la copia dei codici fiscali dei contraenti. La registrazione può avvenire in maniera cartacea o telematica.

Per velocizzare i tempi, senza spostarsi, può essere utile usare la registrazione senza modelli F24 e marche da bollo, con addebito diretto tramite IBAN. In pratica si tratta di registrare il nostro contratto d’affitto usando i servizi online della Pubblica Amministrazione. In questo articolo spiegheremo come registrare un contratto di affitto online, accedendo ai servizi Entratel, dell’Agenzia delle Entrate. Per procedere occorre avere a disposizione il contratto cartaceo, i dati catastali dell’immobile, le informazioni sul canone, le condizioni e le imposte da pagare.

Il servizio non è complicato, ma occorre fare attenzione nel compilare i vari comandi del modulo online. Nel dettaglio forniremo delle Informazioni preliminari sull’argomento, specificando come registrare un contratto di affitto online, usando il serviziotelematico.com, o con le modalità d’accesso Fisconline e come si registra un contratto di affitto on line con il modello RLI, per contratti di locazione e affitto di immobili (art. 11 del D.P.R. 26 aprile 1986, n.131).

Informazioni preliminari

Il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) serve per:

  1. registrare,
  2. rinnovare,
  3. modificare,
  4. cedere,
  5. cessare un contratto di locazione,

e può essere consegnato sia in forma cartacea, presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, sia registrato in maniera telematica, tramite la piattaforma RLI Web.

L’accesso a quest’ultimo servizio può essere effettuato dal portale Fisconline, da cui procedere con la compilazione dei vari quadri, con queste informazioni:

  • la tipologia di contratto,
  • la tassazione da applicare,
  • le figure coinvolte (locatore/i e conduttore/i),
  • la tipologia di immobile,
  • eventuali sistemi di tassazione “agevolata” (come la cedolare secca, per esempio),
  • clausole per canone annuale differenziato,
  • altri casi particolari.

In alcuni casi, potrebbe essere richiesto anche di allegare una copia del contratto stipulato e firmato tra le parti, in formato PDF/A oppure TIFF.

Ciò può succedere, ad esempio, se:

  • la locazione non è di uso abitativo,
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche agenti nell’esercizio di impresa/professione,
  • sono presenti dei casi particolari.

Potrebbe rivelarsi necessario allegare copia del contratto anche se:

  • questo è stipulato tra più di tre locatori e conduttori,
  • riguarda più di una unità abitativa (o un numero di pertinenze superiore a tre),
  • vi sono specifiche pattuizioni differenti dall’effettiva disciplina del rapporto di locazione.

Affinché la registrazione vada a buon fine è necessario procedere con il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, eccetto che per i rapporti di locazione registrati in regime di cedolare secca.

Questa operazione può essere svolta online, prima dell’invio telematico del contratto.

Nell’articolo spiegheremo come accedere al portale RLI Web, attraverso il sistema Fisconline e come avviare la registrazione di un nuovo contratto d’affitto.

Non entreremo nel vivo della compilazione, che può essere svolta in autonomia , o rivolgendosi ad una persona qualificata.

In ogni caso per avere ulteriori indicazioni sui dati da inserire nei vari quadri del documento, è possibile consultare le istruzioni per la compilazione in formato PDF, disponibili nella sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Come registrare un contratto di affitto online

Vediamo ora come registrare un contratto di affitto online, sfruttando il servizio disponibile sulla piattaforma Fisconline, al quale è possibile accedere mediante qualsiasi browser del PC).

Come si registra un contratto di locazione on line con serviziotelematico.com

Per iniziare, una soluzione rapida, è quella di rivolgersi al servizio https://serviziotelematico.com/, il portale gratuito per Agenti Immobiliari e non solo.

Si tratta di un servizio italiano con all’attivo più di 5.500 utenti iscritti, oltre 83.150 pratiche evase e un tasso di soddisfazione dei clienti pari al 99% (lo dimostra anche il rating medio 4,9 su 592 opinioni certificate da Feedaty) che permette di semplificare la registrazione dei contratti di locazione online.

Può essere usato da professionisti che operano nel settore immobiliare, o da chiunque altro per registrare i contratti di locazione per tutta Italia, avendo a disposizione:

  1. una scansione del contratto di locazione firmato,
  2. una copia dei codici fiscali dei contraenti.

Entro massimo 36 ore, ma di solito anche dopo 1 giorno, avremo la ricevuta dall’Agenzia delle Entrate, che verrà notificata in tempo reale.

I file di avvenuta registrazione saranno disponibili nella propria Area Riservata su serviziotelematico.com, da dove sarà possibile anche controllare lo stato di avanzamento delle varie pratiche.

Utilizzando serviziotelematico.com c’è la sicurezza che i contratti siano in regola, in quanto viene eseguito un controllo di ogni contratto di locazione caricato, ed è possibile usufruire di una procedura guidata per la compilazione dei contratti di locazione a norma di legge.

Verranno forniti dei promemoria di tutte le scadenze del contratto di locazione e gli adempimenti.

E’, inoltre, possibile richiedere:

  • visure catastali,
  • ipotecarie,
  • planimetrie.

Il tutto senza vincoli contrattuali ai seguenti prezzi:

E’ disponibile assistenza e consulenza da parte degli esperti di serviziotelematico.com, senza costi aggiuntivi.

Da segnalare anche la possibilità di accedere al servizio Verifica inquilino, per fare un controllo sull’inquilino (persona fisica o giuridica) prima di affittare il proprio immobile, e per gli agenti immobiliari che operano in regime forfettario esiste anche un software di fatturazione elettronica con assistenza dedicata.

Per provare serviziotelematico.com:

  • collegarsi alla pagina principale
  • cliccare sul pulsante Iscriviti,
  • specificare se siamo:
  1. Privati,
  2. Agenzia,
  3. Geometri,
  4. Avvocati,
  5. Commercialisti,
  6. CAF,
  7. Società immobiliare,
  • compilare il modulo che viene proposto con tutti i dati richiesti (dati personali o dell’attività, PEC, SDI, email e password).

Potremo così iniziare ad usare tutti i servizi di serviziotelematico.com, scegliendo il metodo di pagamento che preferiamo, e monitorando le nostre pratiche in tempo reale, senza dover usare delle classiche procedure presso l’Agenzia delle Entrate.

Per ulteriori dettagli si può consultare:

Modalità d’accesso ai servizi Fisconline

Per poter accedere ai servizi Fisconline in qualità di privato cittadino, è necessario essere in possesso di uno degli strumenti elettronici dedicati:

  • identità SPID,
  • Carta d’Identità Elettronica,
  • oppure TS-CNS (tessera sanitaria abilitata Carta Nazionale dei Servizi).

I professionisti e le imprese possono usufruire anche delle credenziali Entratel, Fisconline e SISTER, da richiedere direttamente presso l’Agenzia delle Entrate.

Accesso tramite SPID

Per usare i servizi Fisconline tramite SPID è necessario avere delle credenziali con livello di sicurezza 2, che si possono richiedere e ottenere presso quasi tutti gli identity provider accreditati dal Governo Italiano (sono equivalenti).

Bisogna:

  • effettuare una procedura di registrazione online,
  • convalidare la propria identità attraverso uno dei sistemi disponibili presso l’ente certificatore scelto:
  1. CIE da scansionare con dispositivo NFC,
  2. CNS,
  3. kit di firma digitale,
  4. webcam con o senza assistenza remota, recandosi in un ufficio o registrando un video di sé stessi con successiva emissione di un bonifico simbolico.

Una volta in possesso dei dati necessari:

  • collegarsi al sito Web dell’Agenzia delle Entrate
  • cliccare sul pulsante Area riservata,
  • se necessario, chiudere l’informativa riguardante le nuove modalità d’accesso , premendo sulla X in cima al riquadro,
  • premere sul bottone Accedi alla nuova area riservata,
  • selezionare la scheda SPID nella finestra successiva,
  • premere sul pulsante Entra con SPID e scegliere il proprio identity provider dalla lista di quelli disponibili.

A questo punto:

  • indicare il nome utente e la password associate alla propria identità digitale,
  • cliccare sul pulsante Entra con SPID e portare a termine la verifica di sicurezza di livello 2,
  • usando il secondo fattore di autenticazione previsto per il proprio account (codice monouso generato da app o ricevuto via SMS, notifica in-app o riconoscimento biometrico),
  • autorizzare l’invio dei propri dati presso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, cliccando sull’apposito pulsante.

Carta d’identità Elettronica (CIE)

Per accedere ai servizi Fisconline tramite CIE, dobbiamo essere in possesso del PIN associato alla carta d’identità e di un lettore NFC USB per computer.

Se non abbiamo ancora provveduto a configurare la CIE per l’utilizzo tramite computer:

  • scaricare l’apposito programma dal sito Web
  • premere sul bottone di download specifico per il sistema operativo in uso,
  • dopo aver ottenuto il file eseguibile del programma, aprirlo e, se con Windows, portare a termine l’installazione del software premendo sui pulsanti Sì, Accetto e Fine.

Con un Mac, invece, dopo aver aperto il file .dmg scaricato in precedenza:

  • fare doppio clic sull’eseguibile .pkg residente al suo interno,
  • premere sul pulsante Continua per tre volte consecutive,
  • cliccare su Accetta e Installa,
  • inserire la password del Mac nell’apposito campo e finalizzare l’installazione del programma premendo sui pulsanti Installa software e Chiudi.

Fatto ciò:

  • collegare il lettore NFC al computer tramite USB,
  • appoggiare la CIE sulla sua superficie e aprire il software CIE ID, richiamandolo dal menu Start di Windows,
  • oppure dal Launchpad di macOS,
  • premere sui pulsanti Continua e Inizia,
  • digitare il PIN della carta negli appositi campi,
  • premere sul pulsante Abbina.

A questo punto il computer verificherà la validità della carta, acquisendo il certificato presente al suo interno,notificando la cosa con un messaggio.

Senza scollegare il lettore e la CIE dal computer:

  • chiudere il programma CIE ID,
  • collegarsi all’Area Riservata del portale Agenzia delle Entrate,
  • fare clic sulla scheda CIE,
  • premere sul pulsante Entra con CIE e scegliere l’opzione Prosegui con computer,
  • selezionare il certificato archiviato nella tessera, archiviato con il codice fiscale dell’intestatario,
  • premere sul pulsante OK,
  • quando ti viene richiesto, immettere le ultime 4 cifre del PIN della CIE e dare nuovamente OK.

Per finalizzare il login serve rispondere affermativamente alla richiesta di autorizzazione di invio dei dati, che compare sul sito dell’AdE.

TS-CNS

Se abbiamo un lettore di smart card per computer, con il codice PIN associato alla TS-CNS, per accedere al portale Fisconline, si può usare anche questo strumento.

Dopo aver controllato di aver configurato in maniera corretta il lettore di schede sul computer, per accedere a Fisconline tramite CIE:

  • collegarsi alla pagina del sito dell’Agenzia delle Entrate,
  • cliccare sulla scheda CNS,
  • dopo aver collegato il lettore di smart card al computer e inserito la tessera sanitaria al suo interno, premere sul pulsante Procedi visibile nel riquadro dedicato,
  • selezionare il nome del certificato dalla finestra che viene proposta (il codice fiscale associato alla tessera sanitaria),
  • premere sul pulsante OK e immettere il PIN della CNS nella nuova finestra,
  • dare ancora OK,
  • autorizzare l’invio dei dati premendo sul bottone dedicato e attendere il caricamento della propria area personale.

Credenziali Fisconline/Entratel

Se siamo in possesso delle credenziali Fisconline/Entratel o SISTER e agiamo in qualità di professionisti con partita IVA, legale rappresentante d’azienda, o persona fisica facente veci di terzi:

  1. il codice fiscale/nome utente,
  2. la password,
  3. il codice PIN associati al proprio account,
  • premere sul pulsante Accedi, per eseguire il login.

Come si registra un contratto di affitto on line con RLI

Adesso siamo nell’area riservata Fisconline.

Per iniziare ad usarla:

  • cliccare sulla voce Servizi situata in alto,
  • espandere la sezione Fabbricati e terreni cliccando sulla freccetta verso il basso posta in sua corrispondenza,
  • premere sul link Contratti di locazione, per accedere al portale per la compilazione del modello RLI.

Per avviare la registrazione di un nuovo contratto:

  • cliccare sul pulsante denominato Prima registrazione,
  • compilare il riquadro Contratto, situato nella pagina successiva, indicando:
  1. il codice fiscale del richiedente della registrazione,
  2. l’identificativo del contratto da creare.

Quest’ultimo può essere composto da lettere, numeri e trattini, e serve per individuare il contratto con sicurezza.

Una volta inserite le informazioni necessarie:

  • cliccare sul pulsante Avanti,
  • procedere con la compilazione del quadro A, dove indicare i dati generali del contratto (tipologia dello stesso, eventuali casi particolari, ufficio territoriale di competenza, durata, numero pagine, copie, canone e condizioni, garanzie, eventuali scritture private e i propri dati personali o quelli della persona che si rappresenta),
  • premere sulla voce Controlla frontespizio, per verificare di aver compilato tutti i campi necessari,
  • procedere allo stesso modo con la compilazione dei quadri successivi:
  1. il quadro B, dedicato ai dati di locatori e conduttori,
  2. il quadro C, dedicato ai dati catastali di immobili e pertinenze,
  3. il quadro D, in cui specificare i dettagli per le locazioni a uso abitativo e l’eventuale opzione di cedolare secca,
  4. il quadro E, nel quale definire le opzioni di locazione con canoni differenti per una o più annualità.

Una volta compilati tutti i quadri:

  • cliccare sulla voce Riepilogo (situata a sinistra) per effettuare il calcolo delle imposte di registro e bollo,
  • nella misura in cui fossero previste, inserire l’IBAN del conto corrente dal quale prelevare i fondi e il codice fiscale del firmatario del conto, all’interno dei campi presenti nel riquadro Coordinate bancarie,
  • allegare eventuali documenti necessari per la validazione del documento (copia del contratto sottoscritto dalle parti, scritture private, mappe, planimetrie, inventari e così via), sotto forma di un unico file in formato PDF o TIFF, usando riquadro Allegati.

Per terminare:

  • cliccare su Invio, alla barra laterale di sinistra,
  • esaminare il riepilogo delle informazioni di compilazione inserite,
  • premere sul pulsante Procedi e dare conferma all’avviso successivo.

Dopodiché non sarà più possibile modificare il contenuto del contratto.

Nelle fasi successive, verranno effettuati ulteriori controlli d’integrità e, se ci fossero dati non conformi, l’invio verrà bloccato, dando l’opportunità di apportare le correzioni necessarie.

Per scaricare una copia del contratto in formato PDF cliccare sul pulsante Stampa collocato a sinistra.

Per verificare l’esito dell’invio del contratto:

  • tornare alla home page di Fisconline,
  • cliccando sulla voce Torna al portale collocata in alto,
  • consultare la sezione Notifiche annessa alla pagina personale.

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